Importera Försäljning av näringsfastighet - K7
Ta bort bilagan
Borttagen bilaga
Om den sålda bostaden är småhus eller en ägarlägenhet ska du fylla i dessa uppgifter. När Skatteverket skapat bilagan är uppgifterna förifyllda. Om du själv skapat bilagan måste du fylla i uppgifterna, beteckningen framgår av köpekontraktet. Om Skatteverket har uppgift om att du någon gång under inkomståret ägt ett eller flera småhus visas fastighetsbeteckningen för samtliga småhus i en nedfällbar lista där du kan välja rätt beteckning. Om den fastighet du ska redovisa inte finns med i listan måste du själv skriva in beteckningen i fältet annan fastighet.
Om den sålda bostaden finns i utlandet skriver du, i stället för kommun, det land där bostaden finns.
Den här kryssrutan ska du kryssa i om du har sålt en del av en fastighet (delförsäljning) eller fått en engångsersättning för att du upplåtit en del av fastigheten på obegränsad tid (allframtidsupplåtelse), då ska du fördela omkostnadsbeloppet (dvs. anskaffningsutgiften plus förbättringsutgifter). Här finns mer information om Delförsäljning och hur det går till. Det är viktigt att komma ihåg då du säljer en fastighet där en delförsäljning tidigare skett att den del av omkostnadsbeloppet som du utnyttjade vid delförsäljningen naturligtvis inte kan utnyttjas igen då du säljer resten av fastigheten.
Här fyller du i datum för försäljningen, datumet står på köpekontraktet. Observera att det är datumet på köpekontraktet från försäljningen som ska fyllas i här, inte datumet från köpebrevet om du eventuellt även har ett sådant.
Du ska också fylla i vilket datum du köpte fastigheten. Om du har ärvt fastigheten, fått den i gåva eller genom bodelning, ska du fylla i de uppgifter som gällde för den tidigare ägaren. Observera att det är datumet på köpekontraktet från köpet som ska fyllas i här, inte datumet från köpebrevet om du eventuellt även har ett sådant.
Försäljningspriset är ersättningen för den sålda fastigheten. Vid byte räknas marknadsvärdet på den fastighet du har bytt till dig som försäljningspris. Observera att du inte ska ta med eventuell ersättning för inventarier (fasta eller lösa) i vinstberäkningen.
Ersättning för inventarier redovisas i stället i näringsverksamheten.
Utgifter för försäljningen kan t.ex. vara mäklarkostnader, annan försäljningsprovision samt kostnader för värdering. Du kan även göra avdrag för andra kostnader för försäljningen, under förutsättning att du inte drar av dem i näringsverksamheten.
Med inköpspris menas den ersättning som avtalas vid köpet av fastigheten. Utgifter för inköpet kan till exempel vara inköpsprovision, stämpelskatt och lagfartskostnader. Om du fick fastigheten genom arv, testamente, gåva eller bodelning, ska du ta upp den föregående ägarens anskaffningsutgift.
Från försäljningspriset får du också dra av utgifter för förbättringar (förbättringsutgifter). Detta innebär att du får dra av dina utgifter för ny-, till- eller ombyggnad. Du får dessutom dra av dina utgifter för förbättrande reparationer och underhåll om de har återförts till beskattning i näringsverksamheten. Se vidare under avsnittet ”Avdrag som ska återföras i näringsverksamheten”.
Du får inte göra avdrag för den del av förbättringsutgifterna som motsvaras av skattereduktion. Detta gäller skattereduktion för bredband och, i vissa fall, skattereduktion för rotarbete.
Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll på näringsfastigheter får dras av vid vinstberäkningen om avdragen för utgifterna terförs i inkomstslaget näringsverksamhet,eller redan har återförts i inkomstslaget näringsverksamhet därför att en fastighet som tidigare var näringsfastighet blivit privatbostadsfastighet.
Kostnader för reparationer och underhåll dras löpande av i näringsverksamheten. Sådana avdrag som avser försäljningsåret eller de fem föregående beskattningsåren ska återföras i näringsverksamheten om fastigheten p.g.a. åtgärderna är i bättre skick vid avyttringen än vid ingången av det femte beskattningsåret före försäljningsåret. Det innebär att fastigheten ska vara i bättre skick när den säljs jämfört med den 1 januari 2012 om försäljningen har skett under 2017. Om du köpte fastigheten för mindre än fem år sedan, jämför du i stället med skicket vid tidpunkten för köpet.
Om åtgärderna vid jämförelsen anses förbättrande, ska de återföras till beskattning i näringsverksamheten. Motsvarande belopp får du då räkna med vid vinstberäkningen.
Om du tog en s.k. ersättningsfond för mark i anspråk när du köpte fastigheten, ska du återföra ett belopp vid vinstberäkningen. Du ska återföra ett belopp som motsvarar den avsättning som du då gjorde till ersättningsfond för mark.
Notera att detta endast gäller ersättningsfond för mark. Du kan även göra avsättning till bl.a. ersättningsfonder för byggnader och markanläggningar. Avsättningar till dessa fonder ska inte påverka vinstberäkningen. Avskrivet belopp som hänförs till dessa fonder ska i stället beaktas vid återföringen i näringsverksamheten.
Om du har sålt fastigheten med förlust, ska viss del av medgivna värdeminskningsavdrag återföras vid vinstberäkningen, i stället för att återföras i näringsverksamheten. Vad gäller återföring, se vidare under avsnittet ”Avdrag som ska återföras i näringsverksamheten” nedan. (Fastigheten har sålts med förlust om försäljningspriset exklusive utgifter för försäljningen minus inköpspris och förbättringsutgifter plus avskrivningar som skett mot ersättningsfond, blir ett negativt belopp).
Här beräknas och presenteras resultatet (vinst eller förlust) automatiskt från ifyllda uppgifter i punkt 1-7. Förlusten överförs automatiskt till punkt 14 och därefter till ruta 8.6 i Inkomstdeklaration 1.
Här fyller du i din andel i procent och i rutan din andel i kronor har resultatet (vinst eller förlust) i punkt 8 beräknats x din andel i procent. Om din andel är 100% är resultatet och din andel av vinst eller förlust i kronor samma belopp.
Fick du uppskov med beskattning av vinst när du köpte den sålda fastigheten, så ska ditt uppskovsbelopp återföras till beskattning när du säljer fastigheten. Ditt uppskovsbelopp hittar du längre upp på sidan för detta avsnitt och även i ”Övriga förtryckta uppgifter” som du når via menyvalet ”Start”. Om du har flera uppskov, eller Skatteverket inte direkt kan matcha ihop den sålda bostaden med något av uppskoven, presenteras en lista över uppskoven där du själv kan välja aktuellt uppskov.
Om du inte har något uppskovsbelopp att återföra är 0 kr ifyllt i denna ruta
Efter att du har återfört eventuellt uppskovsbelopp beräknas resultatet, vinst eller förlust automatiskt.
Om hela eller en del av fastigheten säljs med vinst och det finns ett underskott i den näringsverksamhet där fastigheten just då ingår, ska underskottet dras av från vinsten. Observera att denna regel är tvingande, d.v.s. du är tvungen att minska vinsten med underskottet. Det är inte nödvändigt att underskottet i näringsverksamheten avser just den sålda fastigheten. Avdraget för underskott får dock inte överstiga vinsten. Om underskottet är större än vinsten ska den del som återstår av underskottet, rullas vidare som vanligt i näringsverksamheten.
Om näringsverksamheten upphör i och med försäljningen, tillämpas reglerna om nyttjande av underskott vid upphörande av näringsverksamheten.
Här beräknas vinst efter andrag för underskott i näringsverksamhet i p. 12. Om resultatet beräknats till en vinst överförs vinsten automatiskt till p. 7.7 i Inkomstdeklaration 1.
Här beräknas förlust, om resultatet beräknats till en vinst överförs förlusten automatiskt till p. 8.6 i Inkomstdeklaration 1.
Omkostnadsbeloppet
Om du säljer bara en del av fastigheten (delförsäljning) ska du fördela omkostnadsbeloppet (d.v.s. anskaffningsutgiften plus förbättringsutgifter). För det finns tre metoder. Nedan beskrivs bara metod 1 och 2.
Den tredje är ovanlig och används endast då försäljningen avser en eller ett fåtal tomter och försäljningspriset är mindre än 10 procent av fastighetens taxeringsvärde.
Enligt huvudmetoden (metod 1) ska vinstberäkningen grundas på förhållandena på den avyttrade fastighetsdelen. Detta innebär att du ska ta med den del av omkostnadsbeloppet som hör till den sålda fastighetsdelen.
Exempel: Omkostnadsbeloppet enligt metod 1
En fastighet har anskaffats för 100 000 kr och hälften säljs för 300 000 kr. Vinstberäkningen kan ske utifrån antagandet att hälften, dvs. 50 000 kr, av anskaffningsutgiften hör till den sålda delen. Vinsten blir 250 000 kr (300 000 -50 000).
Enligt den andra metoden (metod 2) ska du i stället beräkna omkostnadsbeloppet med ledning av värderelationerna vid avyttringstillfället. Om du vill använda denna metod måste du begära det, t.ex. under ”Övriga upplysningar” på Inkomstdeklaration 1 eller i en bilaga till blankett K7. Du tar då upp så stor del av fastighetens hela omkostnadsbelopp som ersättningen för den sålda fastighetsdelen motsvarar av fastighetens hela värde vid försäljningstillfället.
Exempel: Omkostnadsbeloppet enligt metod 2
En fastighet har anskaffats för 100 000 kr och hela fastighetens marknadsvärde vid försäljningen uppgår till 500 000 kr. Om hälften av fastigheten säljs för 300 000 kr ska vinstberäkningen ske utifrån antagandet att 3/5 (300 000/500 000) av anskaffningsutgiften hör till den sålda delen, dvs. 60 000 kr. Vinsten blir 240 000 kr (300 000 -60 000).
Oavsett hur du beräknar ditt omkostnadsbelopp vid en delförsäljning är det viktigt att komma ihåg en sak. Den del av omkostnadsbeloppet som du utnyttjar vid delförsäljningen kan naturligtvis inte utnyttjas igen då du säljer resten av fastigheten. Har du till exempel köpt en fastighet för 100 000 kr och utnyttjar 60 000 kr av den anskaffningsutgiften vid en delförsäljning (som i exemplet ovan, metod 2) är din anskaffningsutgift när du säljer resten av fastigheten 40 000 kr.
Hjälp för Inkomstdeklarationen 2024