När du hyr ut en privatbostad (småhus, ägarlägenhet, bostadsrätt eller hyresrätt) med överskott ska du deklarera och betala skatt på uthyrningen. Har du sålt produkter (till exempel träd eller frukt) från en privatbostadsfastighet eller en annan privatbostad, eller hyrt ut en hyresrätt som är en bostad gäller samma sak.
Du redovisar överskottet i punkt 7.3, Överskott vid uthyrning av privatbostad i Inkomstdeklaration 1. Du kan använda hjälpbilagan för att beräkna ditt eventuella överskott och/eller försäljning av produkter. Fyll i de belopp som gäller för hela bostaden. Behöver du justera schablonavdraget, fyller du i stället i de belopp som gäller för din andel. Resultatet överförs automatiskt till menyvalet ”Ändra”. För att resultatet ska överföras till punkt 7.3, Överskott vid uthyrning av privatbostad i Inkomstdeklaration 1 behöver du klicka på "Spara" via menyvalet ”Ändra”.
Den här bilagan är en hjälpbilaga som inte ska lämnas in till Skatteverket. Du bör därför spara uppgifterna eftersom Skatteverket kan begära in en redogörelse för uthyrningen eller försäljningen av produkter.
Har du hyrt ut din möblerade bostad tillfälligt till olika hyresgäster på ett sätt som liknar hotellverksamhet kan du bli skyldig att registrera dig och betala moms. Läs mer på skatteverket/uthyrningbostad där du även kan använda beräkningshjälp att räkna ut om du ska betala skatt och i så fall hur mycket skatt du ska betala.
Uthyrd privatbostadsfastighet/privatbostad
De fastigheter som kan vara privatbostadsfastigheter är
En privatbostad är ett småhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt där den totala ytan till övervägande eller väsentlig del används, eller är avsedd att användas som bostad av dig som ägare eller dina närstående för permanent- eller fritidsboende. Används ytan inte på ett sådant sätt som beskrivs under rubriken Ytan för eget eller närståendes boende, är småhuset och ägarlägenheten en näringsfastighet och bostadsrätten en näringsbostadsrätt. Uthyrning och försäljning beskattas då i inkomstslaget näringsverksamhet och deklareras på bilaga NE. Ett småhus med tillhörande tomtmark som ligger på en lantbruksfastighet utomlands behandlas som en näringsfastighet.
Småhus
Ett småhus är en byggnad (till exempel villa, radhus eller fritidshus) som är inrättat som bostad åt en eller två familjer och som ligger på egen eller annans mark (en- eller tvåfamiljsfastighet). Småhuset kan också ligga på en lantbruksfastighet.
Ägarlägenhet
En ägarlägenhet är en tredimensionell fastighet som är avsedd att rymma bara en bostadslägenhet. Lägenheten är en ägarlägenhet om den är inrättad till bostad åt en enda familj.
Om småhuset eller ägarlägenheten är en privatbostad ska du även ta upp ersättning för uthyrning eller försäljning från tillhörande tomtmark, alltså från hela privatbostadsfastigheten.
Tomtmark utan byggnad kan vara en privatbostadsfastighet om det finns avsikt att bygga en privatbostad på tomtmarken, alltså ett småhus eller en ägarlägenhet vars totala yta används för boende på ett sådant sätt som beskrivs under rubriken Ytan för eget eller närståendes boende. Saknas avsikten att bygga en privatbostad på marken ska uthyrning eller försäljning deklareras på bilaga NE.
En bostadsrätt räknas bara som en privatbostad om bostadsföretaget är ett privatbostadsföretag.
Ett privatbostadsföretag är en bostadsrättsförening, en bostadsförening eller ett aktiebolag vars verksamhet till mer än 60 procent (klart övervägande del) består i att tillhandahålla bostäder åt sina medlemmar/delägare i hus som föreningen/bolaget äger. Uthyrning av bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag beskattas enligt andra regler än de som beskrivs här och du ska inte beräkna eventuellt överskott av sådan uthyrning i beräkningshjälpen.
Läs mer här: Hyra ut privatbostad
En hyresrätt klassificeras inte som privatbostad. Hyr du ut en hyresrätt som är en bostad ska du dock deklarera uthyrningen på samma sätt som när du hyr ut en privatbostad.
För att vara en privatbostad måste mer än 50 procent (övervägande del) av småhusets, ägarlägenhetens eller bostadsrättens totala yta användas eller vara avsedd att användas som bostad av dig eller någon närstående till dig. Det övervägande användningssättet (mer än 50 procent av byggnadens/bostadens yta) avgör om bostaden är en privatbostad eller ingår i näringsverksamhet. Är småhuset ett tvåfamiljshus räcker det att minst 40 procent (väsentlig del) av den totala ytan används eller är avsedd att användas som bostad av dig eller dina närstående. Med bostad menas både permanent- och fritidsbostad.
Har du flera byggnader på en småhusfastighet, till exempel både en villa och ett attefallshus, bedömer du om byggnaderna är privatbostäder var för sig.
Närstående
Med närstående menas din make/maka, registrerad partner, föräldrar, far- och morföräldrar, make, dina barn, barnbarn, barns make, syskon, syskons make och barn samt dödsbo som du eller någon av de tidigare nämnda personerna är delägare i. Styvbarn och fosterbarn räknas som barn. Med make jämställs sambo om ni har eller har haft gemensamma barn eller om ni tidigare har varit gifta med varandra.
När bedömer jag om jag har en privatbostad eller inte
Bedömningen gör du vid inkomstårets utgång, eller på överlåtelsedagen (dagen för det bindande avtalet) om fastigheten eller bostadsrätten har överlåtits under året. Det har alltså betydelse hur småhusets, ägarlägenhetens eller bostadsrättens yta används, eller är avsedd att användas, vid denna tidpunkt. Om fastigheten eller bostadsrätten är en privatbostad vid bedömningstidpunkten, anses den som en privatbostad under hela inkomståret. Det är tillräckligt att bostaden är avsedd att användas som bostad av dig som ägare eller dina närstående, under förutsättning att den kommer att användas på detta sätt inom en överskådlig tid. Det innebär att bostaden kan vara uthyrd till någon som är utomstående under en viss tid utan att den förlorar sin karaktär av privatbostad. Det är dock omständigheterna i det enskilda fallet som avgör om en bostad är privatbostad eller ingår i näringsverksamhet.
Hur ska jag redovisa hyresersättning från egen eller närståendes arbetsgivare eller eget bolag?
För att hyresersättningen ska redovisas i inkomstslaget kapital måste arbetsgivaren/det egna bolaget hyra och förfoga över ett utrymme i din bostad som har definierats i ett hyresavtal. Om arbetsgivaren/det egna bolaget inte har något behov av att hyra utrymmet ska hyresersättningen i stället redovisas som lön i inkomstslaget tjänst. Ersättningen ska dessutom vara marknadsmässig för att beskattas i kapital. Annars ska du ta upp den del av hyran som överstiger marknadsmässig hyra som lön. Med marknadsmässig hyra menas den hyra som du hade kunnat få om du hade hyrt ut utrymmet till en utomstående.
Hyra m.m.
Intäkt av uthyrd privatbostad är ersättning som du har fått antingen kontant eller i någon annan form. Om en närstående bott i bostaden ska du ta upp den intäkt som du fått. Om hyresgästen enligt hyresavtal eller dylikt själv står för de löpande kostnaderna avseende till exempel el, telefon och värme utgör dessa kostnader inte en del av intäkten. Utför hyresgäst, efter överenskommelse med dig, arbeten som målning, tapetsering, reparationer och liknande arbeten på/i privatbostaden tar du upp värdet av detta som intäkt.
Du ska redovisa ersättning som du får i kontanter eller i annan form som intäkt av uthyrning. Schablonmässigt fastställda ersättningar jämställs med hyra. Om hyresgästen har målat, tapetserat, reparerat eller liknande i bostaden efter överenskommelse med dig, ska värdet av detta tas upp som en intäkt. Svarar hyresgästen för exempelvis el, gas, telefon eller liknande, och du får ersättning för detta motsvarande den faktiska utgiften för hyresgästens egen förbrukning, ska du inte ta upp denna ersättning som hyresintäkt. Även om du får en lägre hyresersättning än marknadsmässig hyra från en närstående som har bott i din privatbostad ska du redovisa den faktiska hyran som intäkt.
Hur redovisar jag uthyrning genom ett förmedlingsföretag?
Om du har hyrt ut din bostad genom ett förmedlingsföretag, det kan exempelvis vara via företagets webbplats, ska du redovisa ersättningen netto efter avdragen förmedlingsavgift om företaget kan betraktas som hyresgästernas hyresvärd. Är situationen den omvända, det vill säga att du betraktas som deras hyresvärd och företaget bara förmedlar uthyrningen och tar betalt av hyresgästen, redovisar du ersättningen brutto, utan avdrag för eventuella förmedlingsavgifter.
Företaget betraktas normalt som hyresvärd om det hyr ut i eget namn, exempelvis annonserar, använder sitt eget namn i hyresavtal och fakturor, tar ansvar för att avtalsvillkoren uppfylls (tillträde, ersättning, bostadens skick m.m.) och gästerna meddelar sin ankomst och hämtar nyckeln hos företaget. När du anses som hyresvärd betraktas förmedlingsavgiften som en utgift för uthyrningen, och ingår i schablonavdraget (se nedan).
Försäljning av produkter (till exempel träd eller frukt)
Du ska ta upp intäkt från försäljning av till exempel avverkade träd, äpplen eller jord under förutsättning att den inte är intäkt av näringsverksamhet.
Schablonavdrag
Du kan göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor för varje privatbostadsfastighet, bostadsrätt som är privatbostad eller varje hyresrätt som du har hyrt ut eller sålt produkter ifrån. Är ni flera delägare ska schablonavdraget fördelas efter vars och ens ägarandel i privatbostaden. Har du hyrt ut till din egen eller närståendes arbets- eller uppdragsgivare eller till eget bolag får du däremot inte göra något schablonavdrag. Om du har sålt produkter är schablonavdraget det enda avdrag du får göra. Finns det flera privatbostäder (småhus) på en privatbostadsfastighet medför varje småhus rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kronor.
Om ett småhus/ägarlägenhet eller en bostadsrätt ska beskattas i näringsverksamhet hos den ena av två delägare kan den andra utnyttja hela schablonavdraget, 40 000 kronor. Det kan inträffa vid uthyrning till någon som bara är närstående till den ena delägaren.
Om en bostad inte har innehafts under hela året (gäller även hyresrätt) ska schablonavdraget proportioneras. Exempel: Du har ensam ägt en privatbostadsfastighet från och med den 1 juli. Då blir ditt schablonavdrag 20 000 kronor (40 000 x 6/12 månader). Är ni två delägare blir ditt avdrag i stället 10 000 kronor [(40 000/2) x 6/12 månader].
Avdrag får göras med 40 000 kronor för varje bostad utöver avdragen som omnämns under rubrikerna "Vid uthyrning av småhus eller ägarlägenhet", "Vid uthyrning av bostadsrätt" eller "Vid uthyrning av hyresrätt" nedan. Detta är det enda avdrag du får göra om du har intäkter från försäljning av produkter. Om uthyrning sker till egen eller närståendes arbets- eller uppdragsgivare samt till eget bolag får du inte göra något generellt avdrag, se under rubriken "Vid uthyrning till egen eller närståendes arbets- eller uppdragsgivare samt till eget bolag" nedan.
Utöver schablonavdraget får du göra följande avdrag, under förutsättning att du inte har hyrt ut till din egen eller närståendes arbetsgivare, till eget bolag eller har sålt produkter:
Vid uthyrning av småhus, ägarlägenhet och tillhörande tomtmark
Från hyresintäkten för privatbostadsfastighet (småhus eller ägarlägenhet) får avdrag göras med 20% av hyresintäkten för varje privatbostadsfastighet. Om du sålt produkter får du inte göra något avdrag på 20%. Du får inte heller göra avdraget om uthyrningen sker till egen eller närståendes arbets- eller uppdragsgivare samt till eget bolag.
Vid uthyrning av bostadsrätt
Avdrag ska göras från intäkt av uthyrd bostadsrättslägenhet med den del av avgiften till privatbostadsföretaget, som belöper på det som du hyrt ut och som inte är att anse som kapitaltillskott. Med kapitaltillskott menas (förutom grundavgift/insats i föreningen) inbetalning som är avsedd att inom föreningen användas för fondering, exempelvis genom kapitalavbetalning på skuld, ny-, till- eller ombyggnad av fastigheten och annan stadigvarande kapitalplacering. Du får inte göra avdraget om uthyrning sker till egen eller närståendes arbets- eller uppdragsgivare samt till eget bolag.
Du får dra av den avgift du har betalat till privatbostadsföretaget för den tid som bostadsrätten har varit uthyrd. Ditt avdrag ska beräknas utifrån den faktiska tid som bostadsrätten har varit uthyrd under året. Har du exempelvis hyrt ut hela lägenheten under tre månader får du avdrag för den avgift som du har betalat till föreningen för dessa månader. Om du vill får du i stället beräkna ditt avdrag utifrån det sammanlagda antalet nätter under året som lägenheten har varit uthyrd. Det kan du till exempel göra om du hyr ut lägenheten för övernattning från en dag till en annan vid ett flertal tillfällen under året. Avdraget ska beräknas på samma sätt för samtliga uthyrningar under året. Har du inte hyrt ut hela bostadsrätten får du dra av den del av
avgiften som gäller den uthyrda delen. Med ”uthyrd del” menas den del av bostaden som den inneboende ensam kan disponera över. Utrymmen som disponeras gemensamt av dig och den inneboende, till exempel kök och badrum, räknas inte som uthyrd del. Du kan inte dra av den del av avgiften som är kapitaltillskott till privatbostadsföretaget. Med kapitaltillskott menas här inbetalningar som är avsedda att användas av privat-bostadsföretaget för amortering av lån eller för finansiering av ny-, till- eller ombyggnad på fastigheten. Vet du inte hur stora kapitaltillskotten har varit under inkomståret kan bostadsföretaget upplysa dig om detta efter inkomstårets slut. Om bostadsföretaget har tagit ut en särskild avgift för att täcka sina extra kostnader för andrahandsuthyrningen, får du dra av den tillsammans med den avgift som du har betalat för den tid och för den del av bostadsrätten som har varit uthyrd.
Vid uthyrning av hyresrätt
Från intäkt av uthyrd hyreslägenhet får avdrag göras med den del av hyran som belöper på det upplåtna utrymmet. Du får inte göra avdraget om uthyrning sker till egen eller närståendes arbets- eller uppdragsgivare eller till eget bolag.
Du får dra av den hyra som du har betalat till hyresvärden för den tid som lägenheten har varit uthyrd. Ditt avdrag ska beräknas utifrån den faktiska tid som lägenheten har varit uthyrd under året. Har du exempelvis hyrt ut hela lägenheten under tre månader får du avdrag för den avgift som du har betalat till fastighetsägaren för dessa månader. Om du vill får du i stället beräkna ditt avdrag utifrån det sammanlagda antalet nätter under året som lägenheten har varit uthyrd. Det kan du till exempel göra om du hyr ut lägenheten för övernattning från en dag till en annan vid ett flertal tillfällen under året. Avdraget ska beräknas på samma sätt för samtliga uthyrningar under året. Har du inte hyrt ut hela lägenheten får du dra av den del av hyran som gäller den uthyrda delen. Med ”uthyrd del” menas den del av lägenheten som den inneboende ensam kan disponera över. Utrymmen som disponeras gemensamt av dig och den inneboende, till exempel kök och badrum, räknas inte som uthyrd del.
Uthyrning till egen eller närståendes atbets- eller uppdragsgivare samt till eget bolag
Vid uthyrning av privatbostad till egen eller närståendes arbets- eller uppdragsgivare samt till eget bolag ska skäligt avdrag göras med utgifter för uthyrningen. Med skäligt avdrag avses den faktiska merkostnad (t ex ökade kostnader för el, vatten, slitage) som uppkommit med anledning av uthyrningen. Detta gäller även vid uthyrning av garage till arbetsgivaren.
För att en hyresersättning från egen eller närståendes arbetsgivare eller eget bolag ska beskattas i inkomstslaget kapital måste arbetsgivaren/uppdragsgivaren/det egna bolaget hyra och förfoga över ett avskilt och i ett hyresavtal definierat utrymme i din bostad. Dessutom måste arbets-/uppdragsgivaren/ det egna bolaget ha ett behov av att hyra utrymmet. Annars beskattas ersättningen i inkomstslaget tjänst.
Om du får hyresersättning från arbetsgivaren/uppdragsgivaren/det egna bolaget som överstiger marknadsmässig hyra ska den del som överstiger marknadsmässig hyra beskattas i inkomstslaget tjänst.
Du får enbart göra ett skäligt avdrag för utgifter som du har haft för uthyrningen, inte något schablonavdrag eller avdrag med del av avgift/hyra/hyresintäkt. Med skäligt avdrag menas den faktiska merkostnaden (extra kostnaden) för el, värme, slitage och liknande som har uppstått på grund av uthyrningen. Det gäller även när du hyr ut ditt garage till arbetsgivaren.
Överskott
Resultatet överförs automatiskt till Ändra-sidan. För att resultatet ska överföras till punkt 7.3 "Överskott vid uthyrning av privatbostad" i Inkomstdeklaration 1 behöver du klicka på "Spara" som du hittar via menyvalet "Ändra". Underskott får inte förekomma.
Hjälp för Inkomstdeklarationen 2024